Omakotitalon ostaminen Tampereen seudulta

Omakotitalon ostaminen on iso päätös. Silti tuntuu, että useimmat tuttuni ovat joko löytäneet talon tai tehneet jonkinlaisen kompromissin melko nopeasti.

Meillä ostopäätöksen syntyminen kesti 3 vuotta. Näyttökertoja oli “joitakin kymmeniä”. Tapani mukaan en jättänyt asiassa kiveäkään kääntämättä.

Tässä kirjoituksessa avataan perusteellisesti, miksi omakotitalon ostaminen Tampereen seudulta osoittautui niin vaikeaksi.

Ensimmäisissä asuntonäytöissä käytiin kesällä 2022.

Väliaikaiseen asuntoon vai kerralla isoon omakotitalo?

Etsinnän alkaessa kriteeristö ei ollut selkeä. Kokoonpano tässä vaiheessa oli lapseton pariskunta.

Ensimmäinen näyttö taisi olla 100-neliöinen omakotitalo tai paritalo. Pian 100 neliötä tutui liian pieneltä omakotitaloksi, vaikka olisihan se nykyisen kaksion voittanut.

Minimirajaksi hilattiin ensin 110 ja sitten 120 neliötä. Kaveripiirissä käytännössä jokainen lapsia saanut on ensin muuttanut 3 makuuhuoneen asuntoon ja vähintäänkin sivusilmällä katselee isompaa.

Vähintään 140 neliötä vaikutti mahdollistavan ison olohuoneen ja neljä järkevän kokoista makuuhuonetta.

Etsintäaikana nousseet korot alkoivat puoltaa kohtuullisemman kokoista väliaikaista asuntoa. Toisaalta varainsiirtoveron lasku käänsi vaakaa isompiin neliöihin. Taloudellisesti yhtälöä voi pyöritellä suhteuttamalla korkokuluja varainsiirtoveroon.

Korot nousevat 15 vuoden ennätykseen

Laina oli ollut ilmaista käytännössä koko aikuisikäni.

Vaikka olen kuullut vanhemmiltani 1990-luvun laman jättikoroista lukemattomat kerrat, ilmaiseen lainaan tottui.

Ensiasuntoni kohdalla kerkesin nauttia nollakoroista reilut pari vuotta. Ymmärsin isompien korkojen vaikutuksen lainan kuukausierään, mutta en “asiantuntijoiden” lausunnoista uskonut korkojen nousevan vielä. Kiinteää korkoa olisi voinut ainakin harkita vakavammin.

Kesällä 2022 tein omakotitalon lainakuluista laskelmia 3 % koroilla ja happotestasin 6 %:lla. Arvioni oli, että pitkällä aikavälillä keskikorko olisi 2-3 %.

Lainakulut tuntuivat isoilta, sillä taloja myytiin edelleen nollakorko-oletuksella. Lisäksi omakotitalojen hinnat olivat pompanneet pilviin koronan kotoilubuumin ja inflaation vaikutuksesta.

Jälkikäteen ajateltuna omakotitalon etsintä alkoi todella mielenkiintoiseen aikaan. 12 kuukauden euribor nousi prosenttiin ensimmäistä kertaa 10 vuoteen.

Vuonna 2023 euriborkorko nousi yli 2,2 prosentin ensimmäistä kertaa 15 vuoteen ollen huipussaan yli 4 prosenttia.

Nyt marraskuussa 2025 viimeistellessäni kirjoitusta 12 kk euribor on pystynyt tasaisena 2 prosentin päällä.

Viimeinen hetki ostaa omakotitalo

Kesällä 2022 asuntojen hintakehitystä katsellessa tuli mieleen, että onko tämä viimeinen mahdollisuus ostaa överikallis kiinteistö ennen kuin Suomesta loppuu tonttimaa?

Totuus: Jos isolla päätöksellä on kiire, joku vedättää.

Alla olevassa kuvassa pinkki nuoli osoittaa viimeisimmän käytössä olleen datapisteen aloittaessani omakotitalon metsästyksen.

Ajattelin hintojen rakettimaisessa nousussa olevan kyse Tampereen vetovoimasta. Tarkastettuani Espoon ja Turun hintakäyrien sojottavan samaan suuntaan teoria voitiin kumota.

Koronnousun alkuvaiheessa myyjät eivät tulleet hinnoissa tuumaakaan vastaan.

Ostajana kuluvaikutus oli helppo laskea. 500 000 euron omakotitalon pääomakulu 3 % korkotasolla tarkoittaa 15 000 euroa vuodessa. Eli maltillisellakin korko-oletuksella pääomakustannukset viidelle vuodelle nousisivat 75 000 euroa verrattuna nollakorkotilanteeseen.

Jos markkinassa syntyi talokauppoja alemmilla hinnoilla, ne näkyvät tilastoissa viiveellä. Aiemmat kauppahinnat vaikuttavat merkittävästi muidenkin ostopäätöksiin.

Nollakorkoaikana talonomistajille oli voinut kertyä säästöjä parantaen myyjien neuvotteluasemaa. Myös kiinteä edullinen laina on voinut kannustaa asumaan pitkään nykyisessä kodissa.

Etuovea seuraamalla näki esimerkkejä, kuinka samat asunnot tulivat uudelleen myyntiin alennetuilla hinnalla. Hinta saattoi laskea parin vuoden aikana vaikkapa 500 000 eurosta 400 000 euroon.

Kenttätyötä ja elämäntarinoita

Etuovi aukesi joka päivä suurin odotuksin. Oli kahden kuukauden jaksoja, kun yhtään sopivaa kohdetta ei tullut myyntiin.

Välillä ajettiin Jyväskylästä Tampereelle yksittäiseen asuntonäyttöön tuulessa ja tuiskeessa.

Tulostin ostetaan-lappuja ja vedin kirjaimellisesti työhaalarit päälle jaellakseni ilmoituksia kiinnostaville alueille. Kävellessäni pimeässä pakkasillassa Hervannan takamailla ajattelin mielessäni, että onkohan tässä taas mitään järkeä.

Lappujen jakaminen toi yllättävän paljon yhteydenottoja. Useimmiten omistaja oli alustavasti pohtinut myyntiin laittamista.

Oli mielenkiintoista päästä kuulemaan vaikkapa iäkkään pariskunnan elämäntarina kahvin ja pikkuleipien äärellä. Kahden toisilleen tuntemattomaan seurueen kohtaamisessa kiteytyi suomalainen rehellisyys ja mutkattomuus.

Mukaan kuntotarkastuksiin

Pääsin mukaan pariin laputtamalla löytyneet kohteen kuntotarkastukseen. Eräässä Torin kautta löytyneessä omakotitalossa kävimme tutustumassa kolme kertaa ennen vetäytymistä.

Vanhemmat kehottivat ohittamaan vanhemmat omakotitalon tyystin. Lopulta tulin itsekin siihen tulokseen, että 1980- ja 1990-luvun taitteessa meni, raja, jota ennen vuosikymmeniä muhineet riskirakenteet vaikuttivat arpapeliltä. Valesokkelit olivat yleisiä ja salaojista ei ollut tietoakaan. Asbesti kiellettiin Suomessa 1994 ja vedeneritykset tulivat pakollisiksi 1999.

Omakotitalojen ajatteleminen puuhaprojektina omaisuuden sijaan selittää osaltaan suomalaisten kotitalouksien sijoittumisen EU-alueen varallisuustaulukossa keskikastiin Tanskan ja Ruotsin pitäessä piikkipaikkaa.

Pyörämatka Tampereen keskustaan tärkeä

Aluksi sijaintia tuli ajateltua liiankin monelta kantilta. Etäisyys keskustaan, työmatkat, harrastukset, tulevat ratikkapysäkit, lounasravintolat….

Työmatkan vaikutus ajankäyttöön arvioitiin merkittävimmäksi. Tärkein kriteeri oli pyöräilyetäisyys työpaikalle eli käytännössä Tampereen keskustaan. Siis alle 10 kilometriä.

Kakkosauton vaihtaminen polkupyörään vapauttaa budjettia asunnon hankintaan ja ylläpitoon. Polkemisen terveydelliset vaikutukset voidaan olettaa merkittäviksi. Vapautta on enemmän kuin bussilla matkustettaessa.

Käytännössä Lempäälä ja Kangasala rajautuivat pois vaihtoehdoista. Jäljelle jäi Tampere ja Pirkkala, josta sopivia kohteita vapautuu erittäin harvoin.

Työmatkat pääkaupunkiseudulle ja harrastukset Tampereelta etelään olivat toissijainen kriteeri sijainnin kannalta. Lopulta automatka-ajassa etelään oli yllättävän vähän eroja 10 km säteellä Tampereen keskustasta.

Liikenteen melu suurin karsiva tekijä

Varsinaisten asuntonäyttöjen lisäksi käytin paljon aikaa melukarttojen tutkimiseen, tiehankkeisiin tutustumiseen ja kävin kuuntelemassa asuinalueita.

Useimpien suomalaisten kaupunkien läpi menee ohitustie läheltä keskustaa aiheuttaen melusaastetta isolla alueella.

Aamulehti kirjoitti lokakuussa jutun, jossa sanotaan:

Tampereella noin 74 000 asukasta elää rakennuksissa, joiden ympäristössä liikenteen melu on liian voimakasta.

Joka kolmas tamperelainen kärsii päiväviitearvon 55 dB ylittävästä melusta. Omakotitalon etsinnässä pidin 45 dB häiritsevän ylärajana. Selvitin jopa tontille asennettavien vastamelulaitteiden mahdollisuutta.

Tampereen kaupungin melukartalla kovimmat äänet ovat violetti, punainen ja keltainen. Lisäksi kaksi tumminta vihreän sävyä (+45 dB) olivat omilla kriteereilläni liian häiritseviä.

Väyläviraston melukartta näyttää suurimmat tiet kaikkien kuntien alueelta. Se kuvaa todellista melua jopa paremmin, koska itselleni samat desibelit isommasta tiestä häiritsevät enemmän. Väripaletti on hieman eri, tässä harmaat ja jotkin tummimman vihreät alueet ovat kelvollisia. Musta ympyrä on noin 8 km säde Tampereen rautatieasemasta arvioimaan noin 10 km pyörämatkaa.

Melutaso jäi alle 45 dB kymmenen kilometrin säteellä Tampereen keskustasta etelässä ja idässä jäi näille alueille:

• Kissanmaa
• Takahuhti
• Atala
• Leinola
• Annala
• Vuores
• Hervanta
• Nekala
• Pirkkala

Jotkin alueista rajautuivat käytännössä pois rakennuskannan iän, aikakauden tyypillisen pohjaratkaisun, tonttikoon, hintatason ja omien mieltymysten perusteella.

Tein jopa useasta tietolähteestä yhdistetyn data-analyysin visualisoidakseni riittävän uudet ja suuret asunnot rauhallisilla alueilla. Aloin aidosti epäilemään, että sopivaa asuntoa ei ehkä löydy.

Tässä tärkeimmät vinkit melusta omakotitaloetsijälle:

• Melu nousee ylös, matalat alueet hiljaisimpia
• Sähköautot tulevat hiljentämään melua vain matalissa nopeuksissa
• Tutustu alueen merkittäviin rakennus- ja tiehankkeisiin
• Märkä keli ja nastarenkaat kasvattavat melua jopa 10 db
• Sama keskiääni desibeleinä kokemuksena erilainen isosta ja pienestä tiestä
• Ruuhka-aikoina melu kovempaa, mutta ulkona ollaan vähemmän

Tonttivuokraa ei huomioitu kiinteistöjen hinnoissa

Uudehko omakotitalo ja järkevän kokoinen oma tontti Tampereen välittömästä läheisyydestä eivät sovi yhteen.

700 neliön tontti on minimi, jos haluaa puutarhaistutuksia ja nurmikaistaleen pihaleikkeihin. Esimerkiksi Vuoreksessa tonttien koot ovat 500-600 neliötä.

Vuoreksessa +700 neliön tonteilla oli lisäksi suurimmat ja kalleimmat talot. Näissä harvinaisissa kohteissa hintapyynnit olivat helposti 200 000 euroa naapureita korkeammat.

Tampereella isot tontit sijaitsivat vanhemmilla asuinalueilla lähellä keskustaa. Valitettavasti näillä nököttävien asuntojen kunto ei vastannut hintapyyntejä.

Uudet tontit tulevat Tampereella enimmäkseen vuokralle ja kaistale on niin pieni, että aamulla voi heittää yläfemmat naapurin kanssa ikkunasta. Hintataso alkaa 3000 euroasta vuodessa.

Nopean data-analyysi perusteella tonttivuokra ei käytännössä vaikuttanut myyntihintoihin, mikä on käsittämätöntä.

Vuokratontin arvottaminen suhteessa omistustonttiin ei ole yksiselitteistä, koska vapautuneella pääomalla on oma arvonsa. Laskelmissani päädyin käyttämään kaavaa, jossa vuokratontin pitäisi alentaa ostoksen hintaa 25 x tontin vuosivuokra.

Omakotitalo ei saa rajoittaa tärkeitä valintoja

Paljonko koti saa maksaa?

Asunnossa maksetaan raaka-aineiden ja työn lisäksi merkittävästi sijainnista. Sijainnin hinnoittelu on käytännössä huutokauppa, jossa kaikki päätyvät venymään maksukykynsä äärirajoille.

Tätä ajatusta tukee tutkimus (ei lähdettä), jonka mukaan ylimääräiset tulot valuvat aina asumiseen. On vaikea olla maksimoimatta asumismukavuutta, jos siihen on mahdollisuus.

Vaihtoehtoja pohtiessa kävi selväksi, että omakotitalon laina ei saisi rajoittaa muita valintoja kuten:

• Harrastukset
• Jatko-opinnot
• Työ pienemmällä palkalla, esim lyhennetty viikko
• Yrittäjyys pienemmällä palkalla tai epävarmoilla tuloilla

Erityisesti näen riskinä, että liian ison lainan myötä joutuisi tekemään valinnat vain euron kuvat silmissä. Mahdollisuus kokeilla täysin erilaisia uravaihtoehtoja tai vaikka vain kävellä työpaikan ovesta ulos tilanteen vaatiessa antavat merkittävää vapautta.

Lisäksi omakotitalon muokkaaminen mieleiseksi vaatii lähes aina jonkinalista remontointia. Budjettiin täytyy jäädä löysää, täydellistä ratkaisua kun ei tullut vastaan.

Kolmen vuoden etsintä päättyy Pirkkalaan

Kävimme läpi Tampereen, Lempäälän, Pirkkalan ja Kangasalan jokaisen omakotitaloilmoituksen lähes 3 vuoden ajan. Perheen kokokin kerkesi kasvaa yhdellä.

Muutamia varteenotettavia kohteita löytyi, mutta suurimmassa osassa liikenteen melu tai absurdi hintapyyntö nosti tien pystyyn.

Ennen kauppoja teimme vain yhdestä kohteesta tarjouksen, johon myyjä ei vastannut määräajassa.

Uudessa kodissamme sovimme näytön 2 päivän päähän ilmoituksen julkaisusta. Pirkkalassa sijainnut järkevästi hinnoiteltu kohde vaikutti osuvan kriteereihin. Näytön perusteella saman oli huomannut myös noin 25 muuta perhettä.

Tarjous jätettiin vielä samana iltana ja kättä lyötiin päälle 24 tuntia myöhemmin.

Tässä loppuarvosanat uudelle kodille:

Painotetulla keskiarvolla kokonaisonnistuminen tästä projektista oli 4,3/5!