Kiinteistösijoituksia tekevän yrityksen käyttämiin ohjelmistoihin oli tullut muutoksia. Itse tehty Excel sijoitustuottojen ja kassavirran laskemiseen oli alkanut kasvamaan hallitsemattomasti, joten oli aika luoda kiinteistösijoitus-Excelille tukevampi pohja.
Excelin avulla on tarkoitus tehdä sijoituspäätöksiä yhteensä satojen miljoonien eurojen arvosta.
Excel jaettiin karkeasti seuraaviin osa-alueisiin.
Kiinteistösijoituksen perustiedot
Kiinteistösijoituslaskuriin syötetään lähtötietoina mm. seuraavat tiedot:
- Sijoitusaika
- Lainan määrä
- Sijoitettava oma pääoma
- Due diligence-kulut
- Hallinnointikulut
- Tuotto-odotus sijoitukselle (yield)
Kiinteistön juoksevat kulut
Juoksevat kulut (opex) ovat kiinteistön säännöllisesti toistuvia kuluja, kuten:
- Vesti
- Sähkö
- Kiinteistöhuoltopalvelu
- Kiinteistövero
Kuluja on helppo lisätä ja poistaa vaikkapa kiinteistön kirjanpidon tilikarttaan perustuen.
Kiinteistön parantamiseksi tehdyt investoinnit
Sijoituspäätöstä tehtäessä kiinteistölle halutaan tyypillisesti tehdä arvoa kasvattavia parannuksia:
- Sisäpihan ehostus
- Putkiremontti
- Ikkunoiden vaihto
Näiden pääomakulujen arviointi on tehty Excelissä helpoksi.
Vuokratuotto
Kiinteistösijoituslaskuri tukee usean asunnon tuottavuuden arviointia omina kokonaisuuksinaan. Tiloille voidaan asettaa vuokratuotto nykyhetkellä, sekä perusparannuksen jälkeen.
Markkinadata
Laskuriin voidaan lisätä arvioitu inflaatio ja markkinakorko vuosittain. Näin kiinteistösijoituksen tuottoa voidaan arvioida erilaisissa markkinatilanteissa.
Kiinteistösijoittajan kassavirtalaskelma
Opex, capex, vuokratuotot ja markkinadata yhdistetään kassavirtalaskelmaan. Laskelmasta nähdään käteisvirrat kuukausitasolla, mutta datasta voidaan tehdä analyyseja myös yhteenvetona.
Päätös kiinteistösijoituksesta
Kaikesta syötetystä datasta voidaan tehdä investointipäätös. Päätöksenteon mittareita ovat:
- Sisäinen korko (IRR)
- Sijoitetun pääoman tuottokerroin (MoC)
- Kiinteistön arvonnousu
- Vajaakäytön osuus
- Liiketotoiminnan tuotto
- Sijoitusajan opex
- Sijoitusajan capex
Lisäksi kumulativiisesta vapaasta kassavirrasta voidaan piirtäää ajan suhteen graafi, joka auttaa hahmottamaan kassavirran kannalta kriittiset jaksot.
Excel kiinteistösijoitusten seurantaan
Toteutus tehtiin Excelillä parhaita käytäntöjä hyödyntäen. Asiantuntija suunnitteli laskuriin arkkitehtuurin, jossa taulukot on helppo pitää siistinä ja kaavat yksinkertaisina ja luettavina. Sijoitukseen ja lainaan liittyviä parametrejä on helppo muokata.
Datan rakenne mahdollistaa helposti erilaisten kuvaajien luomisen, tyypillisesti ajan suhteen. Vaikkapa vapaan kassavirran tarkastelu kuukausittain voisi olla kiinnostavaa.
Laskuri saatiin tuotantokäyttöön 2 viikossa. Muutokset pidettiin sopivan kokonaisina, hallittavina kokonaisuuksina. Ensimmäisen kolmen kuukauden aikana tuotantokelpoisia versioita tehtiin parisen kymmentä.